2021年三道红线标准是什么
三道红线标准出炉 触线房企开始积极降债
三道红线落地，各家房企看了看自己，有的三道全中，有的全身而退，更多的是触线一到两条线的。随之而来的是央行的死命令，2023年前全部降到红线一下。有的高负债房企已经开始积极瘦身回流了。
资产出售动作频现
近期，房企资产出售动作频频，主要表现为两大特征：一是多为“踩线”房企;二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。
9月27日，北京产权交易所披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司，拟转让贵阳黔茂 房地产 开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元;总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。
中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。
招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。
中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。
根据国泰君安统计，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。
分析人士指出，房企出售部分项目，可以尽快实现资金回笼，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题，短期“踩线”的房企出售资产行为或延续。
抓回款，忙融资
随着“三道红线”政策的逐步落地，房企债务的管控要求提高，也就成为了企业运转的生命线。同时，多家房企在年中业绩会上将“抓销售，促回款”作为下半年的工作重点，部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。
9月24日，华侨城集团有限公司公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司(第一期)品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。9月25日，金科股份80亿元公司发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元(含)，期限不超过7年，募资拟用于偿债。
但事实上，近期房企的融资规模明显缩水。自下半年以来，监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期，房企发债规模虽仍在高位，但分月度看，8、9月连续两个月环比下降，且降幅逐步扩大。
根据克而瑞研究中心统计，2020年三季度95家典型房企的融资额为3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。克而瑞研究中心分析认为，一方面，主要由于前两个季度因到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大;另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上房企座谈会重点提及降，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，降将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下，四季度融资环境将进一步收紧，一些融资方式可能会受到严格监管。贝壳研究院认为，四季度融资规模大概率保持环比下降，在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或保持上行态势。
与融资相比，销售回款则是房企流转的基本保障，也是企业抵御高负债，防范风险的基石。整体来看，房企近年对销售回款的重视程度提高，收效也十分明显。
根据CRIC监测，与2017年行业销售回款率的中位数水平仅在80%左右相比，今年上半年这一数值已经高达89%。同样，2017年房企销售回款率的算术平均值仅有77%，而今年这一数值已经达到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭辉、绿城等销售回款率已提升至95%，明显高于行业平均水平。恒大、奥园等房企营销回款率相比19年均大幅提升10多个百分点，增幅十分明显。
“金九银十”，最后的抢收机会
在抓回款，忙融资的同时，通过多种手段有效提升销售才是重中之重。
实际上，自9月份以来，为冲击年度销售目标，一些房企纷纷加大了推盘、营销力度，以对冲融资端压力。中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。
今年以来频频大举促销的恒大，在9月推出全国 楼盘 7折促销，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。
再如万科上海公司，也推出了名为“十全九美购房节”的营销活动，在9月9日到10月10日期间，花9.9元购买兑换券，即可在上海万科中兴路一号、西郊都会、莱茵半岛、翡翠铂樾等指定楼盘购房立减9999元。
同为头部房企，碧桂园近期则把营销重心放在了线上渠道。据悉，线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起，在碧桂园凤凰云平台上，针对2.8万套房源推出“9.9元抵购房优惠”。另据碧桂园某区域工作人员透露，其所在区域今年“金九银十”的营销活动也主要放在线上平台“天猫好房”。
另据机构监测，8月28日-9月25日，华南地区重点城市广州和深圳累计开盘23个，纯新盘12个，推出房源10088套，环比增长61.1%，其中刚需项目占比60.9%，仍为市场主流。而即将到来的十一长假行情同样值得期待。据统计，9月底至10月初，上海共计8区14盘拿证待开。其中，一些新盘在9月下旬火速拿证，并集中在9月27日至28日2天内开盘。整个9月份拿证总量达34盘，成为2020年前9月拿证数量最高的月份。
对于房地产企业，今年的“金九银十”显得格外重要。
某房企相关负责人表示，尽管现在房企越来越淡化“金九银十”概念，一般根据具体情况来安排销售节奏，但今年疫情影响之下，结转项目在下半年完成，因此一些房企会选择在“金九银十”冲刺一把，以完成全年任务。
一名行业人士表示，房企到8月底完成六成的年度计划属于正常情况，一般情况下，“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。
由此看来，如果以“金九银十”为序幕，那么接下来的近100天将是房企今年最后的抢收机会。
三道红线标准是什么
田妮 田梦琪 田品萱 （希望你喜欢）
央行三条红线是什么意思
所谓的“三条红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，于2021年1月1日起全行业推行。
三条红线的具体为：
（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分内之七十
（2）净容负债率不超过百分之百；
（3）短债比不小于一。
三条红线房地产指的是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置了三条红线。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是短债比不得小于1倍。
三条红线主要是为了剔除资本金因素，基建投资中包含预算内资金，地产投资中包括公司自有资金和预收款。
三道红线标准
旭（幺）九（酗酒....）
房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器
证券时报记者 罗曼
6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。
本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。
由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。
统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。
房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。
房企利用票据变相融资
自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化指标。
证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。
某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”
今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。
“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。
三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。
相比于银行借贷、发行，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。
但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。
据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？
中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。
因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。
“三道红线”压顶 房企大腾挪
2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：短债比=货币资金/短期有息债务。
以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加经营。
标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”
较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。
然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。
Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。
数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。
记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。
在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。
从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。
上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务。
“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。
警惕房企流动性指标恶化
如上所述，房企通过财务方式降低表内，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。
对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。
值得警惕的是，100家样本房企短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。
具体来看，42%的企业2020年末短债比较2019年下降，其中有25家短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。
此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。
刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。
房企今年信用债
到期偿还压力较大
事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。
用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。
境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。
更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。
Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期826只，到期偿还压力较大。
这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只。即，今年到期的境内外规模合计达到人民币10924亿元。
在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高经营将难以持续。
视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼
三道红线政策出台时间
名利是无趣的东西 金牛没兴趣 造福人类没有个人意义 金牛懒得理 出名的就是立下决心的 怎么可能弱