2020年末三道红线
“三道红线”试点房企再遭监管:拿地金额受限?有房企已超标
深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
“重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。
据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务和高周转来做大规模回转空间，对于地方土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与流回归到安全稳健区间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。
这些房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。
值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。
建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年底，绿城中国净负债率和短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。
房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器
证券时报记者 罗曼
6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。
本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。
由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。
统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。
房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。
房企利用票据变相融资
自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化指标。
证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。
某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”
今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。
“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。
三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。
相比于银行借贷、发行，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。
但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。
据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？
中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。
因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。
“三道红线”压顶 房企大腾挪
2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：短债比=货币资金/短期有息债务。
以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加经营。
标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”
较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。
然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。
Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。
数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。
记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。
在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。
从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。
上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务。
“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。
警惕房企流动性指标恶化
如上所述，房企通过财务方式降低表内，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。
对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。
值得警惕的是，100家样本房企短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。
具体来看，42%的企业2020年末短债比较2019年下降，其中有25家短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。
此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。
刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。
房企今年信用债
到期偿还压力较大
事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。
用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。
境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。
更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。
Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期826只，到期偿还压力较大。
这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只。即，今年到期的境内外规模合计达到人民币10924亿元。
在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高经营将难以持续。
视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼
三道红线再添补丁?监管部门更关注这三个指标
近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度-----房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的流净额不能连续为负。
01 监管扩容
“三道红线”后，又添“三道补丁”
2020年8月20日， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
2020年8月23日， 央行和住建部发布通稿，披露了“2点禁令”：
1）拿地销售比不超过40%；
2）近三年经营流是否连续为负。
若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。
对于近三年经营流为负的企业， 则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
2020年10月， 监管部门紧接着又下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，《试点房地产企业融资情况统计监测表》，《试点房地产企业表外相关负债监测表》，要求试点房企每月15号提交。
其中，《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》中，除了“三道红线”指标外，还对权益拿地金额与权益销售额、以及经营性流作为监管机构重要参考指标。
2020年12月底， 央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”这“两道红线”， 与“三道红线”共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。
2021年6月30日， 为切实降低房企的 " 真实负债率 "，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。
近日，据券商人士透漏，监管部门除关注“三道红线”外，还重点关注房企商票数据、权益拿地金额占比以及近三年经营流情况。
02 三道补丁
商票、权益拿地销售比、经营流
补丁一：商票违约频发，商票被纳入监管
2021年6月30日，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。那么为何要将商票纳入“三道红线”监管呢？
商票规模高速增长，房企隐形增加
在“三道红线”以及银行贷款“两道红线”的双重监管下，房企、贷款等融资规模明显收缩，房企资金压力更甚。
商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高短债比。
2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。
应付票据/有息债务占比增大，商票违约频现
“商票”是商业汇票的简称，是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。根据承兑人的不同，可进一步划分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。房企商票就是属于后者，在财报中，体现在“应付票据”栏目中。
根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中中国恒大应付票据金额达2057亿元，同比增长24.32%，较2019 末增长了407亿元。
华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。
表：2020年20家代表房企应付票据规模
数据来源：企业年报，风财讯智库整理
从应付票据占有息债务比值来看 ，20家代表房企该比值均值为8.9%， 恒大、华润置地、绿地控股、世茂、中南置地、祥生这6家企业该比值均高于均值，其中恒大该比值达到28.6%。
因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大，还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。 2021年以来，房企违约、商票违约等问题频现。
补丁二：权益拿地金额/权益销售金额<40%
2021年5月，因“传融创疯狂拿地被监管部门排查”这一消息， “拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。之后融创回应称，央行并没有单独对融创进行针对性的排查，央行只是对试点企业进行例行管理，其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。
土地和资金是房地产市场供应端的两大闸门。“三道红线”下，房企纷纷通过“开源节流”来降低负债率，而土地投资和开发是房企主要资金流出渠道，央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。
2021年以来，在“三道红线”和“供地两集中”的影响下，房地产企业投资意愿降低。2021年上半年，房地产市场投资意愿下降，土地购置金额占销售金额比重仅为24.5%，较去年同期下降7.5个百分点，整体距离央行规定的“拿地销售比不超过40%”还有一定距离。
图：2016年以来土地购置金额/商品房销售金额
数据来源：国家，风财讯智库整理
分企业来看， 在销售金额TOP20房企中，“绿档”企业拿地积极，招商蛇口和华润置地的拿地销售比超40%，其余企业均在“安全线”以下。2021年上半年，“买买买”的融创拿地销售比也仅为16.6%，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。
图：2021上半年TOP20房企拿地销售比情况
数据来源：风财讯智库整理
2021年上半年，共有 22 家企业权益拿地销售比超过40%。2020年上半年，在“两集中”供地政策下，房企对于地块争抢激烈，这22家突破央行“拿地销售比不得超过40%”观察指标的企业多为地方性国有企业，在后续的第二轮的供地中，这些企业拿地积极性可能有所下降。
集中供地下，国企的资金优势凸显。在这22家企业中，也不乏有规模房企，越秀地产、保展、招商蛇口这三家国有房企拿地较为积极。2021年上半年，越秀拿地动作频繁，区域深耕和规模扩张同步。上半年，越秀在广州斩获9宗地块，拿地金额达223亿元，新增土储达176万㎡，此外上半年首进北京、宁波、东莞等重点城市，企业全国化发展格局再扩大。
表：2021年上半年拿地销售比>40%的企业
数据来源：风财讯智库整理
补丁三：近三年经营活动产生的流不能连续为负
经营活动产生的流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的流净额”作为重要观察指标。
若近三年房企经营活动产生的流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。
2020年，房企经营流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动流净额已经连续三年为负。
研究员：蔡艳平
“三道红线”下的中小房企生存启示录
后疫情时代，“三道红线”政策的出台给快速发展的 房地产 行业带来了不小的震动。如何平衡好扩张和资金之间的难题也成为房企尤其是中小房企必须面临的一道难题。
日前，标普信用评级（中国）有限公司（以下简称“标普信评”）发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。标普信评跟踪的87家样本房企中，同时触碰三条红线的房企占了24.1%，完全没有碰线的企业仅占12.6%。
“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。不过，从进程来看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。
数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。12月11日早间，大唐集团控股有限公司（02117.HK，以下简称“大唐地产”）于港交所正式挂牌， 开盘 后几一路下挫，最低报每股3.61港元，下跌20.83%，随后快速反弹。截至下午收盘，大唐地产报4.59港元/股，较开盘价4.56港元微涨0.66%。
针对“三道红线”政策下企业发展相关问题，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产(600708,股吧)”）表示，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和流程管理，保障后续资金周转。12月17日，大发地产相关负责人回应表示，公司目前的战略是比较稳健的，公司始终持有审慎的态度，不拿高价地。此外，公司融资、发债也都是按照正常节奏进行。
上半年21家房企进入“红色档”
今年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。根据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。
《中国经营报(博客,微博)》记者日前获取的一份资料显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高扩张的的中小房企。
具体来看，截至2020年上半年末，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”）短债比为0.28，净负债率为504%，扣除预收后的资产负债率为92%。三项指标均处于“红色档”范围内。
三盛控股并不是唯一处于“红色档”范围内的企业。截至2020年上半年末，光明地产短债比为0.48，净负债率为234%，扣除预收后的资产负债率为78%。截至2017年～2019年末以及2020年 4月，港龙中国地产集团有限公司（06968.HK，以下简称“港龙中国”）的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。
“近年来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续收紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和流程管理，保障后续资金周转，同时为进一步降低企业资金成本。”光明地产方面表示，公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司经营性净流量已经回正，经营活动产生的流量净额为17.5亿元。
对于中小房企来说，“降”已经刻不容缓。从上坤地产今年10月5日再次递表的数据来看，更新后的招股书中，最亮眼的便是“降”——公司净资产负债率从2017年的684.9%降至2019年的118.8%，到2020年的4月已降至73.8%，适时地位于“三道红线”之外。
就此，上坤地产解释称，这主要是由于近年来公司保留盈利的增长导致权益总额不断增加，此外，计息银行及其他借款减少。
“近年来，上坤地产一直保持较为稳健的财务策略，稳健而健康的发展也将成为上坤未来的关键词。在财务策略上，上坤将密切监控债务水平，改善债务结构及巩固资产负债表管理，寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代，继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平，以确保拥有充足的流用于偿还债务及满足业务需求。”上坤地产方面表示。
中国指数研究院上海研究总监方颃向记者表示，未来“三道红线”将使得房企梯队阶层固化的趋势更加明显，大房企市场占有率只会继续增大，中小房企跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。中小房企尤其是未上市的，融资渠道较单一，资金实力较弱，同时手上资产规模较小或者优质资产较少，很难想大企业通过剥离出售资产来改善资金状况，“三道红线”背景下抗风险能力更差。
急谋上市突围
债务压力的另一面是融资难题。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，当前环境下，中小房企面临的生存环境日益艰难。“大房企融资利率有的甚至不到5个点，小房企的融资要么融不到，要么有的利率则要达到八九个点，有的甚至达到10个点。”
12月11日，大发地产发布公告称，将额外发行于2022年到期8000万美元的优先票据，票面利率为12.375%。所得款项将用于若干现有债务的再融资。此外，10月大发地产额外发行了1.3亿美元、票面利率为12.375%的优先票据。据统计，大发地产今年已发行了5.6亿美元优先票据，其利率均高于11%。
“虽然跟央企很低的利率没法比，但我们现在发债的利率也是在逐年下降。此外，境内债和境外债的利率也不一样。”大发地产相关负责人回应表示。
11月26日，港龙中国发布公告表示，拟发行本金总额为1.5亿美元的票据，年利率13.5%。
公开资料显示，三盛控股的融资成本主要包括私人公司、银行贷款、其他借款及关联方贷款所产生的利息。截至今年上半年，公司加权平均利率为10.83%，去年同期为9.8%。集团账面值约为122.54亿元的存货以及1.24亿元的投资物业用作取得银行贷款及其他借款的抵押品。
面对资金压力，中小房企在融资渠道的选择上瞄准了赴港上市之路。不过，从目前来看，中小房企上市之路并不“平坦”。不完全数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。
其中，领地集团、大唐集团控股均系二度闯关成功，而仍在排队的万创国际、三巽控股等房企，数次递表、屡败屡战。面临相继过期的申请材料，这些中小房企们也往往选择迅速更新招股书。
卢文曦直言，这反映出“三道红线”后房企上市意愿更加强烈，“上市最直接的收益就是获取更多资本利益，此外还能为企业提供更多的融资可能性。更重要的是上市后企业往往会对管理运应机制进一步规范化，提升效率，在资本市场上得到检验并获得投资人的认可，进而拓展融资渠道、降低融资成本”。
不过，即使成功拿到入场券，中小房企们面临的资本之路依然艰难。“对于本身经营状况并不稳定的中小房企而言，资本市场的态度也许并不友好。资本市场都是真刀真枪，拿真金白银出来干的，不会只听你抛概念讲故事。”卢文曦说。
方颃建议，中小房企应未来除了抓回款以外，有几种方式可以应对：比如盘活资产优化资源配置，剥离与核心资产关联度较低或亏损的不良项目，项目变现或引入股权投资缓解资金压力；积极筹备上市也是一种方法。“但上面方法可能是短期内的应急手段，从长期来讲还得提升内部精细化管理、产品力和服务打造，以及提前布局存量市场和轻资产等。”
卢文曦则表示，中小房企首先要立足本土，“现在不要贪大求全，一味地要求冲千亿。最近一段时间要调整节奏，在区域范围内做成特色，寻找差异化竞争。此外，要抱团取暖，要跟区域内自己发展规模差不多的房企进行合作，共同分担市场压力。”
三道红线政策出台时间
名利是无趣的东西 金牛没兴趣 造福人类没有个人意义 金牛懒得理 出名的就是立下决心的 怎么可能弱
三道红线标准是什么
不是花心，是感情纠纷会比较多。