三条红线全部达标,2020年三条红线指的是什么
房地产子公司需要满足三道红线吗
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房地产融资三条红线
银行限制房地产开发商融资的三条红线指：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“短债比”小于1。该政策于2021年1月1日起全面推行。
若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”
三道红线下， 2020年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上，不过，也有分析警告说，有些公司可能在借机”整理“财务报表。
转 “绿”的动力与招
对此，野村证券分析师 Iris Chen表示，“去化的进展快于市场预期，这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的。 房地产 开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”
有转 “绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动，据媒体统计，在74家已发布年报的内房股中，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求，而六个月前仅有14家满足。
值得注意的是，在众多的转 “绿”房企中也是各有各的招。其中，融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限，并削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。
“绿档”企业中，短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低水平”，其动作是以介绍方式推动了建发物业在联交所主板上市。
同样，对于金科股份 来说，也是使了“巧劲”，截至2020年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。
对于此类做法，业界认为，一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调的长期路径来说或将不可持续。
此外，龙湖作为常 “绿”房企也是另类了，数据显示，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。
房企转 “绿”目标
也有转 “绿”不成功，像仍踩中1道红线的大悦城，随着业绩下滑，辞职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标。
数据显示，恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企，均踩了 ”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标。
作为头部企业的碧桂园， 2020年年报中，其剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，短债比为1.9倍，触及一道红线，属于“黄档”房企。碧桂园CFO伍碧君表示，根据测算，按照现有的经营的节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。
另外，新力控股首席财务官许进业提出，预计 1-1.5年内实现全部达标。
奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，力争在 2022年之前实现“三条红线”全达标。
正荣地产执行董事、兼行政总裁黄仙枝表示，预计在 2022年上半年将三线全面降为绿档。
花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示， 2020年将全部降到红线之下。
佳兆业管理层也在业绩会上表示， 2021年将力争提前实现三项指标全部达标。
合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示，有信心在 2021年末降至70%，转入“绿档”。
对此，业界人士对中华网财经表示，随着水平下将房地产行业也将迎来平缓期，不过也有不少表面的转 “绿”问题存在，这是长期的问题，有些房企只是暂时将财务表修饰了。
（中华网财经综合 文 /散水）
三道红线政策出台时间
名利是无趣的东西 金牛没兴趣 造福人类没有个人意义 金牛懒得理 出名的就是立下决心的 怎么可能弱
三道红线标准及计算公式是什么?
三道红线标准及计算公式如下：
1、三道红线计算标准
剔除预收款后的资产负债率大于70%。
净负债率大于100%。
短债比小于1倍。
2、三道红线计算公式
红线一指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。
红线二指标：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。
红线三指标：短债比=货币资金/短期有息债务。
三道红线由来：
2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式。“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端。
资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决，房价快速上涨、楼市大起大落将成为历史。这次房贷“五分档”，与针对房企融资的“三道红线”的逻辑，完全一致。
“三道红线”新规试点 房企多管齐下降
如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
房企融资监管正在不断收紧。
近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道，“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。
相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
9月21日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。
该榜单以房企2020年新发企业债（包括美元债）、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分，全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。
榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份（600376）、佳兆业的综合评分均在93分以上，分列前五。
其中，中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。
“融资和土地是房企发展的两个重要基础，必须做好融资工作。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控，大力拓展融资资源。
恒大融资能力居首
近日，房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线”。
“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。
房地产本质上是资金密集型行业，流就是生命力。
严跃进告诉时代周报记者，类似三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。
以恒大为例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。
资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。
另据榜单显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。
除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。
“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。
再看融创，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有余额（包括受限制）为1208.6亿元。
另据榜单显示，融创2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。
“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。
房企回归到理性
除恒大、融创外，碧桂园2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。
从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点。
“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2019年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。
榜单中，以招商蛇口（001979）、保展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。
其中招商蛇口2020年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。
保展2020年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。
再看利润王中海。
中海2020年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。
中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”
据大公国际的研报显示，根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线，包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展（600466）等。
大公国际表示，长期来看，融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张和多元化动力，迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。